Najważniejsze w skrócie

  • Projekt budowlany obejmuje trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT), projekt architektoniczno-budowlany (PAB) i projekt techniczny (PT). Wynika to z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego.
  • PZT i PAB dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę i to te części organ zatwierdza (art. 33 ust. 2 pkt 1, art. 34 ust. 4).
  • PT nie trafia do organu razem z wnioskiem. Inwestor musi go zapewnić przed rozpoczęciem robót i przekazać kierownikowi budowy.
  • PT musi być zgodny z PZT i PAB (art. 34 ust. 3c). Większość treści instalacyjnej, czyli obliczenia, dobór urządzeń i schematy, należy właśnie do PT.
  • Projekt wykonawczy (PW) definiuje rozporządzenie dla zamówień publicznych (Dz.U. 2021 poz. 2454), poza formułą „zaprojektuj i wybuduj”, w której przedmiot zamówienia opisuje program funkcjonalno-użytkowy. W inwestycji prywatnej jego zakres ustala umowa.
  • Inwestor, który zamawia „projekt instalacji”, powinien wskazać w umowie, które z tych opracowań i w jakiej szczegółowości otrzyma.

Stan prawny na 12 października 2026 r. Prawo budowlane: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 ze zmianami. Zakres projektu budowlanego: rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r., tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1679, zmienione m.in. rozporządzeniem z 27 kwietnia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 597). Projekt wykonawczy: rozporządzenie z 20 grudnia 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2454). O podstawie wymagań technicznych po 20 września 2026 r. piszemy w artykule o okresie przejściowym dla warunków technicznych.

Z czego składa się projekt budowlany

Projekt budowlany to od 19 września 2020 r. trzy odrębne opracowania o różnych zadaniach. PZT pokazuje zamierzenie na działce, PAB opisuje obiekt w zakresie potrzebnym do oceny przez organ, a PT zawiera rozwiązania techniczne, w tym konstrukcję i instalacje.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdza w decyzji o pozwoleniu na budowę wyłącznie PZT i PAB. Projekt techniczny nie podlega zatwierdzeniu. Do każdej z trzech części dołącza się jednak dokumenty z art. 34 ust. 3d: kopię decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych projektantowi (i projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany), kopię zaświadczenia o przynależności do izby samorządu zawodowego i oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Kopii uprawnień i zaświadczenia nie trzeba dołączać, jeżeli dane projektanta są w centralnym rejestrze (art. 34 ust. 3da).

Instalacje w projekcie zagospodarowania działki lub terenu

W PZT pokazuje się instalacje i sieci, które leżą poza budynkiem. Rozporządzenie w sprawie zakresu projektu budowlanego wymaga w części opisowej m.in. opisu urządzeń budowlanych, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków i parametrów technicznych sieci uzbrojenia terenu (§ 14). W części rysunkowej przedstawia się układ sieci z przyłączami, w tym wodociągowych, cieplnych, gazowych i kanalizacyjnych, oraz sposób odprowadzania wód opadowych ze spadkami, przekrojami i rzędnymi, o ile są objęte zakresem projektu (§ 15).

Dla projektanta instalacji sanitarnych PZT jest więc miejscem na przyłącza, kanalizację deszczową, urządzenia podczyszczające i retencję. Przepis art. 34 ust. 3b pozwala pominąć PAB i PT przy budowie lub przebudowie urządzeń budowlanych oraz sieci uzbrojenia terenu, jeżeli całość problematyki można przedstawić w PZT.

Instalacje w projekcie architektoniczno-budowlanym

PAB zawiera informacje o instalacjach potrzebne organowi do oceny obiektu, a nie projekt instalacji. Art. 34 ust. 3 pkt 2 lit. g Prawa budowlanego wymaga informacji o wyposażeniu technicznym budynku, w tym o projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Rozporządzenie (§ 20 ust. 1) dodaje w części opisowej PAB m.in.:

  • parametry wpływu obiektu na środowisko: zapotrzebowanie i jakość wody, ilość, jakość i sposób odprowadzania ścieków oraz wód opadowych, emisje zanieczyszczeń i właściwości akustyczne;
  • analizę możliwości zastosowania wysoce wydajnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło (m.in. OZE, kogeneracja, ogrzewanie lokalne lub blokowe, pompy ciepła), z porównaniem dwóch systemów i wyborem rozwiązania;
  • analizę możliwości zastosowania automatycznej regulacji temperatury w poszczególnych pomieszczeniach lub strefach;
  • informacje o zasadniczych elementach wyposażenia budowlano-instalacyjnego;
  • dane dotyczące warunków ochrony przeciwpożarowej.

To, co trafia do PAB, zostaje zatwierdzone decyzją. Dlatego już na tym etapie warto ustalić miejsca na urządzenia zewnętrzne, czerpnie i wyrzutnie oraz pomieszczenia techniczne. Późniejsza zmiana elementów zatwierdzonego projektu wymaga oceny, czy jest to istotne odstąpienie (art. 36a). Kwalifikacji dokonuje projektant (art. 36a ust. 6).

Instalacje w projekcie technicznym

Projekt techniczny to podstawowe opracowanie instalacyjne w projekcie budowlanym. Zgodnie z § 23 rozporządzenia część opisowa PT obejmuje co najmniej:

  • rozwiązania instalacji i urządzeń, m.in. ogrzewczych, chłodniczych i klimatyzacji (wyposażonych w urządzenia automatycznie regulujące temperaturę oddzielnie w pomieszczeniach lub w wyznaczonej strefie), wentylacji grawitacyjnej i mechanicznej, wodociągowych i kanalizacyjnych, gazowych, elektroenergetycznych i ochrony przeciwpożarowej;
  • powiązanie instalacji z sieciami zewnętrznymi, punkty pomiarowe, założenia do obliczeń i ich podstawowe wyniki wraz z doborem rodzaju i wielkości urządzeń;
  • dla instalacji ogrzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych i chłodniczych: założone parametry klimatu wewnętrznego, dobór podstawowych urządzeń oraz moc cieplną, chłodniczą i elektryczną;
  • charakterystykę energetyczną budynku z parametrami sprawności instalacji i danymi wykazującymi spełnienie wymagań oszczędności energii.

Część rysunkowa (§ 24) ma przedstawiać zasadnicze instalacje na rzutach i przekrojach „co najmniej w formie odpowiednio opisanych schematów lub przedstawione na odrębnych rysunkach”. Przepis dopuszcza więc PT instalacji na poziomie schematów. To wystarcza do wykazania zgodności z przepisami, ale zwykle nie wystarcza do wyceny i montażu.

Projekt techniczny w procedurze: kiedy i komu

Projekt techniczny jest potrzebny przed rozpoczęciem robót i towarzyszy budowie do jej zakończenia. Kolejne obowiązki wynikają z Prawa budowlanego:

  1. Wniosek o pozwolenie na budowę. Dołącza się PZT i PAB (art. 33 ust. 2 pkt 1). PT nie jest załącznikiem.
  2. Przed rozpoczęciem robót. Inwestor zapewnia sporządzenie PT, m.in. dla robót objętych pozwoleniem na budowę (art. 42 ust. 1 pkt 1), i przekazuje kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym PT (art. 42 ust. 1 pkt 4).
  3. Zawiadomienie o rozpoczęciu robót. Inwestor dołącza oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego, że PT sporządzono zgodnie z przepisami, zasadami wiedzy technicznej, PZT, PAB i rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia (art. 41 ust. 4a pkt 2).
  4. W trakcie budowy. Odstąpienie od PT jest dopuszczalne po wprowadzeniu zmian przez projektanta i ich sprawdzeniu, jeżeli sprawdzenie jest wymagane (art. 36b ust. 2). Zmiana rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownych uzgodnień (art. 36b ust. 1).
  5. Zakończenie budowy. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie dołącza się PT z uwzględnieniem zmian (art. 57 ust. 1 pkt 1a). Sprawdzenie PT przez organ nadzoru obejmuje wyłącznie dołączenie oświadczenia i kopii dokumentów z art. 34 ust. 3d (art. 57 ust. 4).

Z punktu widzenia inwestora oznacza to, że PT musi być gotowy przed wejściem na budowę i aktualizowany o zmiany do końca inwestycji.

Projekt wykonawczy w zamówieniach publicznych i prywatnych

Projekt wykonawczy nie jest częścią projektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego. Definiuje go rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r., wydane na podstawie art. 103 ust. 4 ustawy – Prawo zamówień publicznych. Zgodnie z art. 103 ust. 1 tej ustawy zamówienia na roboty budowlane opisuje się za pomocą dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, a przy zamówieniu obejmującym zaprojektowanie i wykonanie robót – za pomocą programu funkcjonalno-użytkowego (art. 103 ust. 2). Według § 5 ust. 1 „Projekt wykonawczy stanowi uzupełnienie i uszczegółowienie projektu budowlanego w zakresie i stopniu dokładności niezbędnych do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót budowlanych”.

W zamówieniu publicznym na roboty wymagające pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem budowlanym dokumentacja projektowa składa się w szczególności z projektu budowlanego, projektu wykonawczego i przedmiaru robót (§ 4 ust. 1). Projekt wykonawczy obejmuje m.in. rysunki i opisy instalacji i wyposażenia technicznego, których przedstawienie w projekcie budowlanym nie wystarcza (§ 5 ust. 2), i w zależności od przedmiotu zamówienia dotyczy m.in. robót w zakresie instalacji budowlanych (§ 5 ust. 3). Zakres dokumentacji ustala zamawiający (§ 3). Przy zamówieniu z wolnej ręki lub wynagrodzeniu ryczałtowym dokumentacja może nie obejmować przedmiaru (§ 4 ust. 3).

W inwestycji prywatnej przepisy nie określają zakresu PW. Decyduje umowa, dlatego warto w niej wskazać skalę rysunków, wymagane detale (np. węzły, rozdzielacze, podejścia), zestawienia materiałów i urządzeń, koordynację kolizji z innymi branżami oraz to, czy projektant przygotowuje przedmiar. Projektowanie jest samodzielną funkcją techniczną w budownictwie (art. 12 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego), dlatego PW instalacji powinien sporządzić projektant z uprawnieniami w odpowiedniej specjalności.

Porównanie: PZT i PAB, projekt techniczny, projekt wykonawczy

Cecha PZT i PAB Projekt techniczny Projekt wykonawczy
Podstawa prawna art. 34 ust. 3 pkt 1–2 PB; rozporządzenie o zakresie projektu budowlanego art. 34 ust. 3 pkt 3 PB; to samo rozporządzenie rozporządzenie Dz.U. 2021 poz. 2454 (zamówienia publiczne); w inwestycji prywatnej umowa
Cel uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia rozwiązania techniczne, obliczenia, dobór urządzeń przedmiar, kosztorys, oferta wykonawcy, montaż
Czy trafia do organu tak, z wnioskiem; zatwierdzany w decyzji nie z wnioskiem; oświadczenie przy rozpoczęciu robót, projekt przy zakończeniu budowy nie
Kiedy musi być gotowy przed złożeniem wniosku przed rozpoczęciem robót przed przetargiem lub zamówieniem robót
Treść instalacyjna sieci, przyłącza, ścieki i wody opadowe, źródło ciepła, analiza systemów alternatywnych, wpływ na środowisko rozwiązania instalacji, założenia i wyniki obliczeń, dobór urządzeń, moce, charakterystyka energetyczna rysunki montażowe, detale, zestawienia, przedmiar, specyfikacje
Szczegółowość rysunków instalacji ogólna co najmniej opisane schematy pozwalająca wycenić i wykonać roboty
Zmiany w trakcie budowy istotne odstąpienie wymaga decyzji (art. 36a) zmiana przez projektanta i sprawdzenie (art. 36b) według umowy, spójnie z projektem budowlanym

Typowe problemy na styku etapów

Najwięcej kłopotów powstaje wtedy, gdy kolejne opracowania robią różne zespoły i nikt nie pilnuje spójności. Typowe sytuacje, którym zapobiegamy na etapie projektu:

  • Brak rezerw w PAB. Szachty, pomieszczenia central i miejsca na jednostki zewnętrzne nie zostały przewidziane w zatwierdzonym projekcie. W PT trzeba je „wcisnąć”, co grozi istotnym odstąpieniem.
  • PT na poziomie schematów traktowany jak PW. Wykonawca uzupełnia brakujące rozwiązania sam, a różnice wychodzą przy odbiorach i rozliczeniach.
  • Rozbieżność doboru urządzeń. PW lub oferta wykonawcy zmienia urządzenia przyjęte w PT bez sprawdzenia mocy, parametrów i wpływu na charakterystykę energetyczną.
  • Nieaktualny PT na koniec budowy. Zmiany z budowy nie zostały naniesione, a PT z uwzględnieniem zmian jest załącznikiem do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zmiany w trakcie realizacji porządkuje nadzór autorski nad instalacjami, w ramach którego projektant ocenia zamienniki i dokumentuje odstępstwa.

Lista kontrolna dla inwestora

Przed podpisaniem umowy na projekt instalacji sprawdź, czy dokument odpowiada na te pytania:

  • Które opracowania obejmuje umowa: część instalacyjną do PAB, projekt techniczny, projekt wykonawczy, przedmiar, specyfikacje?
  • Jaka jest szczegółowość PT i PW: skala rysunków, detale, zestawienia urządzeń i materiałów?
  • Według jakiej podstawy wymagań technicznych powstaje projekt (dotyczy wniosków składanych po 20 września 2026 r.)?
  • Kto koordynuje branże i odpowiada za zgodność PT z PZT i PAB?
  • Kiedy PT będzie gotowy względem planowanego rozpoczęcia robót?
  • Jak rozliczane są zmiany zakresu i aktualizacja PT o zmiany z budowy?
  • Czy umowa obejmuje nadzór autorski i udział w odbiorach?
  • Czy projektanci mają uprawnienia w odpowiedniej specjalności i czy projekt przejdzie sprawdzenie, jeżeli jest wymagane?

Opracowujemy branżę instalacyjną na wszystkich trzech etapach: część do PAB z projektem technicznym, projekt wykonawczy oraz nadzór autorski. Dotyczy to instalacji wod-kan i ppoż., wentylacji mechanicznej, klimatyzacji i VRF oraz pomp ciepła i ogrzewania.

Jeśli nie wiesz, którego etapu potrzebuje Twoja inwestycja, prześlij rzuty i opis zamierzenia. Napisz do nas, a zaproponujemy zakres dokumentacji i bezpłatną wycenę. Typowy czas opracowania projektu to 2–6 tygodni.